西咸不在主城區,隻能說明它要影響整個陜西!



撰文=徐三刀



最近,西安市規劃局發佈瞭一份《西安都市區道路規劃圖》,全面詳細展示瞭西安都市區以及道路的未來的規劃。但主城區、都市區、市域的三層次油煙處理機租賃劃分,卻為西安樓市投資提出瞭一個“疑惑”。

西咸新區竟然不在主城區范圍之內!喧囂塵上,動輒千百億投資的西咸五城,竟然都不在主城區范圍之內。僅僅依靠主城區、都市區、市域的道路三級規劃,是否能夠把西咸新區打造成一個“西安的陸傢嘴”。要知道省市兩級領導多次表示,未來的西安城市中心就在渭河邊上,那為什麼西咸新區不是主城區,還是一個從未聽過的“都市區”,這是否對房地產投資有影響?

於是,在萬眾期待的“西咸一體化”之上,萬年老梗的餘毒開始發揮作用,一些資深人士也不禁疑惑,是否“行政壁壘”在作梗,還是“城油煙靜電機租賃墻思維”阻撓?難道就不能把西咸新區放在主城區范圍之內,讓西咸新區有編制,不當“幹兒子”?但這完全是誤讀!

再談西咸新區所謂的“都市區”之前,我們有必要瞭解何為“都市圈”。這個概念是半個世紀之前法國戈特曼提出的,大致應對巨型城市群現象的一種新提法,主張各具特色,優勢互補,具有較強的功能性,是一個區域最活躍的經濟體。但這並不意味著西咸新區就一定是超高層林立,高密度聚集,車水馬龍,一片都會景象。

在周一星教授的論斷裡:“都市區是一定規模以上的中心市及與其保持密切社會經濟聯系、非農業活動發達的外圍地區共同組成的具有城鄉一體化傾向的城市功能地域。”在這裡,周一星提出瞭“體量規模、經濟聯系、非農業活動、具有城鄉一體化傾向、功能地域”詞匯,來判別都市區。

周教授的分類,實際上就是把城市分為行政地域、實體地域、功能地域。換而言之,主城區即為“行政地域”,實體地域即為“都市區”,功能地域即為“市域”。在搞開發區之前,一般是行政地域就是實體地域,面積大於功能地域;但開發區興起之後,城市從規劃轉為實質,一般行政地域小於實體地域,實體地域小於功能地域。因此,我們看到《西安都市區道路規劃圖》之中,市域包裹都市區、都市區又包裹主城區。

但詭異的是,國內城市並沒有城市實體地域的標準和空間表達,基本上被劃歸城市,就屬於城市瞭,比如高陵、藍田、戶縣,沒有辦法界定城市功能區域的概念,隻能說是在大關中城市群的框架之下,又拓展瞭一個重點區域。

但西咸新區不一樣,西咸新區是國傢批復的第七個國傢級新區,承擔國傢重大發展和改革戰略任務的綜合功能區,是已經試驗瞭近三十年的一種新開發開放的改革大城市區。撥亂反正之後,西咸由省級政府主導,西安市托管,橫跨兩個行政區的新區。西咸新區對標的浦東新區、兩江新區、舟山群島、天府新區等等。應該說,在西安所有派出機構的等級上,西咸新區資格是排名第一的,所享受的政策性扶持也是最優質的。城市中軸線、服務業投入、自由貿易區、絲路金融試點,每一項都為西咸新區導入紅利。

如果,站在陜西區域經濟的體驗(不敢說理論研究,隻能去肉眼觀察),城市發展邏輯如當下所見,那麼陜西仍然是在“三駕馬車”的競爭格局之下發展,關中、陜北、陜南在相互依存、競相發展之中,事實上陜西經濟發展緩慢,需要一個大的經濟增長極。

從走訪城市來看,陜北(榆林、延安、神木)深陷能源基地與民間資本殘局的雙重困惑,盡管煤價略有抬升,但始終難以緩解經濟驟然降溫所發引發的斷崖式下跌,人口還在外溢;而陜南三市(漢中、安康、商洛)是青山綠水“小江南”,工業基礎薄弱、經濟結構單一、人力資源嚴重過剩的農業大市,想要從走出經濟困境,必須從縣域經濟產業重塑,這條路幾乎走不通。能夠短期發展、擴充規模、增加GDP的隻有關中。(當然,從鄉村來看,卻是陜南農村興盛,關中農村破敗,陜北農村極端)。

但關中經濟發展也有“困境”,典型案例就是西安,“永康十問”已經講得很透徹。如果說,西安還有一個利好沒有被重視,那就是《關中-天水經濟區發展規劃》!在西部大開發之後,政府為西部設立瞭三個經濟區,給西北、中南、西南裝上引擎,依次是:關中—天水經濟區(陜西、甘肅)、成渝經濟區(重慶、四川)和北部灣經濟區(廣西)。但試問該規劃頒佈十八年之久,陜西究竟有哪些重磅投資走瞭這個路線?

因此,從實際體驗所知的陜西經濟發展始終在“騎旋轉木馬”,想要經濟破題,還得一個“定海神針”!重讀《關中-天水經濟區發展規劃》的核心理念,是“建設大西安,帶動大關中,引領大西北”,而這個發力點就是西咸新區。

但我們必須清楚,發展不是一蹴而就,還得一個漫長的過程,傾全國之力三十餘年搞出瞭深圳,傾全省之力搞西咸新區,又需要多少年?過去西安城市規模偏小,產業帶動作用有限,難以發揮中心城市的帶動作用;要知道西咸面積相當於深圳的一半,想要完全開發,即便是重走深圳之路,時間不會短,何況省府推動,西咸或是一個“世紀工程”。

但越是如此,西咸越是關鍵,房地產投資所追求的“成長性”,在西咸將表現得淋漓盡致。應該說,當下的灃東新城、灃西新城等等,還是一個初創階段,依賴紅利催熟,房價快速拉升;未來城區走向實質性,所爆發的能量將巨大無比,尤其是資源疊加區域,更是站在巨人肩上。未來的西咸將不再重復主城區的老路,突破環線制約,瞄準關中城市群,融入國內城市群競爭。

投資西咸,就是大西安經濟發展的軸芯,投資大關中城市群核心,就是投資陜西經濟增長極。對於想要門檻又低、長期持有、未來看漲的購房者而言,西咸新區是未來投資的不二之選。尤其是當下的灃東新靜電機出租城,盡管當下依賴土地經濟、樓宇經濟擴充,但大量服務業產業的植入,公共配套的建設,未來的就業崗位增多,必然會催升樓市漲幅。

如今,大西安再三擴編,充實“市域”,就是為瞭擴充地盤,在這個情況之下,真正起到城市引擎作用的功能區,就是“都市區”,將稠密的主城區與碎片的市域的鏈接,成為城市關鍵地帶!

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